Der Vermieter kann im Gegensatz zum Mieter eine Wohnung nicht ohne ein berechtigtes Interesse kündigen. Dies hat zur Konsequenz, dass viele Kündigungen nicht rechtswirksam sind und Mieter ausgezogen sind, ohne sich dessen bewusst zu sein.

Verfasser : Rechtsanwalt Lars Rosteck

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Kündigung des Vermieters im Mietrecht

Hat ein Vermieter eine Wohnung vermietet, so kann dieser die Wohnung nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Der Vermieter benötigt für die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses über Wohnraum (welches in der Regel vorliegt) ein berechtigtes Interesse an der Kündigung. Diese Voraussetzung ist in § 573 BGB geregelt und kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Das Gesetz gibt vor, wann ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung gegeben ist. Im folgenden werden die beiden wichtigsten und häufigsten Fälle erklärt :

1. Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich Wenn der Mieter eine erhebliche Pflichtverletzung begeht, so begründet dies ein berechtigtes Interesse an der Kündigung. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter regelmäßig die Miete sehr verspätet zahlt oder den Hausfrieden nachhaltig stört. Eine Kündigung hat jedoch erst nach erfolgloser Abmahnung hinsichtlich des Fehlverhaltens Aussicht auf Erfolg.

2. Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Dieser Grund ist der häufigste Grund für eine Vermieterkündigung. Bei Familienangehörigen ist es unerheblich, ob diese im Haushalt des Vermieters wohnen. Diese legitimieren sich durch ihren Verwandtschaftsgrad. Benötigt der Vermieter die Wohnung für Freunde oder andere mit ihm nicht verwandte Personen, so ist ein berechtigtes Interesse nur gegeben, wenn diese in seinem Haushalt leben.
Befinden sich mehrere Wohnungen im Eigentum des Vermieters, so muss er begründen, warum er gerade diese Wohnung benötigt. Hat der Vermieter zum Beispiel eine 50 qm und eine 140 qm große Wohnung und benötigt er für seine alleinstehende Tochter Wohnraum, so wäre die Kündigung der 140 qm großen Wohnung sachlich nicht gerechtfertigt. Eine Kündigung wäre nicht rechtlich wirksam, da nicht nachvollziehbar ist, warum eine alleinstehende Person 140 qm benötigt.

Zeitmietvertrag
Bei dem Vorliegen eines Zeitmietvertrages ist eine Kündigung während der vereinbarten Mietzeit von beiden Seiten (Mieter und Vermieter) ausgeschlossen.
Wichtig ! Ob ein wirksamer Zeitmietvertrag vorliegt, ist gem. § 575 BGB genau zu prüfen. Der Gesetzgeber hat strenge Anforderungen an die Gültigkeit eines Zeitmietvertrages gestellt. Viele Zeitmietverträge sind unzulässig, so dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt.
Der Vermieter muss einen Befristungsgrund angeben und diesen dem Mieter schriftlich mitteilen. Als Befristungsgrund kommen in Betracht :
1. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen nach der Mietzeit
2. der Vermieter will nach der Mietzeit erhebliche bauliche Veränderungen an der Wohnung vornehmen.
3. der Vermieter will die Wohnung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Liegt der Befristungsgrund am Ende der vereinbarten Mietzeit nicht mehr vor, so hat der Mieter einen Anspruch auf Verlängerung der Mietzeit.